Onverwachte verrassingen zijn soms leuk. Een te hoge afrekening servicekosten is dat niet en kan een groot effect hebben op de financiële situatie van de ondernemer. Is hier iets aan te doen?
De wettelijke regeling die betrekking heeft op de huur van bedrijfsruimte (7:290 BW en 7:230a BW) kent geen regeling die ziet op servicekosten, dit in tegenstelling tot de huur van woonruimte. Bij de huur van bedrijfsruimte zijn partijen vrij om over het leveren van diensten en zaken afspraken te maken. De vraag of diensten en leveringen door de verhuurder aan de huurder in rekening mogen worden gebracht dient beoordeeld te worden aan de hand van de tussen huurder en verhuurder gesloten overeenkomst. Voorts zal op basis van het algemeen verbintenissenrecht ook dienen te worden beoordeeld of deze kosten in redelijkheid zijn gemaakt.
De huurder mag er bij de vaststelling van een voorschot servicekosten vanuit gaan dat het voorschot een reële inschatting is van de te verwachten kosten. De huurder houdt rekening met de huur en het voorschot servicekosten bij zijn overweging om een huurovereenkomst aan te gaan gelet op de financiële situatie van zijn onderneming.
Als blijkt dat de verhuurder het voorschot laag heeft gehouden terwijl zij vermoedde dat het hoger zou zijn, dan behoort een verhuurder dit aan de huurder mee te delen en zou een beroep op dwaling door de huurder tot de mogelijkheden behoren.
Ook als de servicekosten uiteindelijk veel hoger uitvallen zonder dat de verhuurder dit verwachtte heeft een beroep op dwaling kans van slagen.
De Rechtbank Amsterdam heeft op 8 november 2012 aangenomen dat een professionele verhuurder een reële schatting moet kunnen maken van de servicekosten. Hierbij merkt de Rechtbank op dat dit zeker het geval is als een groot deel van deze kosten gebruikelijke kosten zijn. De verhuurder is primair verantwoordelijk voor de vaststelling van het voorschot omdat de verhuurder de omvang van de service bepaalt en toezicht houdt op de uitvoering daarvan. Gevolg van dwaling is dat de huurovereenkomst vernietigbaar is. Vernietiging dient plaats te vinden binnen 3 jaar nadat de dwaling is ontdekt, maar kan na deze periode nog wel als verweer naar voren worden gebracht. Naast vernietiging van de overeenkomst kan een partij ook wijziging van de overeenkomst vorderen (artikel 6:230 BW.)
Verhuurder dient dus bij de inschatting van de hoogte van de servicekosten zorgvuldig te werk te gaan zodat het voorschot reëel wordt vastgesteld. Ook is het zowel voor verhuurder als voor huurder van belang dat de inkoop van de leveringen en diensten periodiek wordt gemonitord zodat sprake is van marktconforme inkoop. Voor de huurder is het prettig dat onplezierige verrassingen niet geaccepteerd hoeven te worden.
